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Llega la enésima modificación de la regulación de los contratos de arrendamiento.

Con esta nueva regulación se pretende corregir algún que otro parche anterior, y aún nos complica más establecer cuál es la regulación aplicable según el momento en qué se haya suscrito el contrato.

Actualmente existe en nuestro país los contratos de arrendamiento vienen regulador por hasta seis normas. En concreto, tienen su base reguladora en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, aunque existen normas transitorias y modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, y la última reforma introducida por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo.

Esta reforma está básicamente enfocada a facilitar el acceso a la vivienda, e introduce una serie de remedios de los cuales destacan:

1. Extensión de los plazos de prórroga obligatoria y prórroga tácita:

Cuando la duración del contrato es inferior a cinco años, o inferior a siete si el arrendador fuera persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente, y con la única voluntad del arrendatario con un preaviso formal de 30 días, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, - o de siete para arrendadores personas jurídicas- (art. 9 LAU).

2. Transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, en el momento de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada(art. 9 LAU).

3. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo (art. 10 LAU).

4. Desaparece la exigencia de inscripción registral del contrato de arrendamiento, en el Registro de la Propiedad, para poder ser oponible frente a terceros con derechos posteriores,ya que se establece que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica (art. 14 LAU).

5. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta(art. 36 LAU).

6. Los gastos de gestión inmobiliariay de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (art. 20 LAU).

7. En los procedimientos de desahucios, el órgano judicial deberá fijar fecha y hora exactos del lanzamiento y se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales,para que, si estos aprecian situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notifique inmediatamente al órgano judicial y se suspenda el proceso durante un mes (o tres si el arrendador es persona jurídica) para que durante este plazo se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas (arts. 440 y 441 LEC).

Fuente Thomson Reuters

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